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娱乐论坛网站_楼市步入下行周期,房企拿地分化加剧,这些还在积极补仓……

时间:2020-01-10 15:37:05  作者:匿名  

 事实上,在持续已久的强调控之下,楼市步入下行周期已经成为行业共识。拿地分化明显今年以来,调控继续施压,融资渠道大幅收紧。同时,华创证券研究报告也指出,近期随着销售节奏的逐渐增强,招商蛇口、保利、金地等不少国企在拿地方面均持积极态势。除国企之外,刚刚还在高喊“下半年谨慎拿地”的万科,丝毫未曾停下其疯狂补仓的动作。并且,万科这两个月的拿地面积与销售面积比例达到184%,而上半年万科的这一数值约为64%

 

娱乐论坛网站_楼市步入下行周期,房企拿地分化加剧,这些还在积极补仓……

娱乐论坛网站,9月25日,北京成功售出三块总面积近16万㎡、总起拍价85.69亿元的住宅小区。其中,在2017年11月参与第一个财团获得最后一个住宅地块后,已经休眠近两年的大型央企保利地产(Poly Real Estate)终于打破僵局,以33亿元的底价赢得了一次出售的大兴庞各庄地块。

事实上,在长期强有力的监管下,房地产市场进入下行周期已成为行业共识。

在征地补货方面,万科、荣创、富力、徐汇、越秀等房企都表示将认真征地,甚至有很多声音明确指出,“除非有特别好的机会,否则征地将完全暂停。”然而,作为企业生存的基础,“面粉”毕竟是不可或缺的。因此,保利、华润、世茂、绿城、郑融等一些房地产公司的投资态度相对积极,甚至有些房地产公司说应该“爱护土地”,其实他们补充头寸的努力并没有减少。

因此,尽管整体溢价普遍不高,但杭州、武汉、合肥等热门城市的拍卖市场并不真正冷。同时,从今天北京的招标情况来看,自从进入股市以来,特别是在“非竞争性房屋”和“共有产权房屋”的影响下,长期被“忽视”的北京土地拍卖市场似乎开始活跃起来。

纳迪分化很明显。

今年以来,调控继续施压,融资渠道大幅收紧。尤其是在7月份,房地产行业迎来了两个重要信号。

在政策层面,中央政治局会议首次明确指出“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”专家表示,下半年各地区放松管制政策的可能性几乎为零。因此,无论房地产公司对房地产行业的未来有多有信心,他们都必须在短期内面对房地产市场的下滑趋势。

在资本层面,监管部门严格限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的abs融资和房地产信托,甚至主要上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只借旧换新,不发行新债”。受此影响,许多开发商在投资和征地时变得谨慎和犹豫。

“该公司基本上暂停了下半年的土地收购。除非有特别好的机会,否则目前土地征用基本暂停。”一向高调的融创集团董事长孙宏斌在今年的中期业绩会议上表示。此外,富力、徐汇、碧桂园、万科等多家住宅企业的负责人在不同场合也表达了类似的观点,比如“暂停征地”、“匀速搬迁”。

Kerri分析认为,领先住宅企业的谨慎态度是由于宏观环境融资政策的收紧。站在风口浪尖上,谨慎比轻率前进更有利于企业的发展。另一方面,领先住宅企业的土地储备规模相对足以支撑企业2-3年的销售,企业没有被动征地的生存压力。

然而,也有分析师认为,谨慎只是企业根据自身现状做出的及时调整。对于一些融资成本相对较低的住房企业,尤其是国有企业,征地速度基本不受影响。此外,还有一些房地产公司,由于土地储备不足,仍在试图在全国范围内冲刺,而且不可能过分放慢土地收购的步伐。

这些企业仍在积极填补职位空缺。

根据中学研究所的数据,今年1月至8月,一、二线城市仍然是住房企业投资的重点,中西部城市的土地市场表现非常火爆。前8个月,前10大城市土地交易总额为10196亿元,同比增长11.8%,比1-7月下降3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示,自8月份以来,资本成本已成为企业收购土地的主要决定因素。从土地所有制企业的构成来看,私营企业较少,国有企业较多。

例如,9月25日在北京出售的三块土地中,除保利地产外,其余两块分别被中海地产和合肥金茂财团收购。值得一提的是,参与竞标的房地产企业,如招商引资、金融街、北京建设等。,几乎都是国有企业。

特别是,中国航运以其极低的融资成本,已经成为许多当地拍卖市场的领导者。有人甚至开玩笑说,“北京的开发商可以分为两类:一类是中海,另一类是其他开发商。”

与此同时,华创证券研究报告也指出,随着近期销售步伐的逐步加快,蛇口、保利、金地等许多国有企业在征地方面一直保持着积极的趋势。

其中,仅8月份,招商局蛇口在合肥、福州、Xi安、长春、海门等10个城市新增11个项目,征地金额101亿元,同比增长41%,新增建筑面积151.5万平方米,同比增长113.9%。保利斥资124亿元收购10个项目,相当于新建140.9万平方米。金地新增9个项目,总建筑面积113.4万平方米,同比增长218.6%,土地总价格87.6亿元,同比增长310.9%,同比增长131.9%。

除了国有企业之外,刚刚高喊“下半年小心收地”的万科并没有停止疯狂的补仓努力。

据《国际金融新闻》记者统计,万科2019年上半年股本总额达到629亿元,上半年接近650亿元,远远领先于许多其他住房企业。此外,万科在这两个月的土地出让和征用比例达到184%,而今年上半年为64%。

有趣的是,在过去万科的中期业绩会议上,万科首席运营官张旭提到万科不会大举征地,而是会“以销售定生产”,并根据销售收入或现金流制定投资策略。他表示,万科一直非常谨慎,因为很难获得土地,并以现金流为指导来控制负债率。目前,净负债率要求低于40%。

记者张志凤